Le bail commercial est un contrat primordial pour les commerçants, industriels et artisans. En effet, dès lors que ces derniers ont besoin de domicilier leur activité de façon durable, le bail commercial permet aux entrepreneurs de disposer, sur le long terme, d’un local leur permettant d’exploiter fonds de commerce/artisanal ou industriel. Compte tenu de l’importance que représente ce contrat, le Code de commerce confère au locataire des droits spécifiques et particulièrement protecteurs.
LE DROIT DE PRÉEMPTION EN CAS DE MISE EN VENTE DU LOCAL COMMERCIAL
Lorsque le bailleur souhaite vendre le local, il doit préalablement tenir compte du droit de préemption bénéficiant à son locataire qui désigne le droit, pour son titulaire, d’acquérir un bien en priorité même si d’autres acquéreurs potentiels se manifestent.
Pour respecter le droit de préemption octroyé à son locataire, le bailleur qui souhaite vendre le local doit respecter la procédure suivante :
- le bailleur doit informer son locataire, par LRAR, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, de son souhait de vendre le local. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée et vaut offre de vente au profit du locataire.
- le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour faire connaitre son souhait ou non d’acquérir le local
- en cas d’acceptation, 2 hypothèses sont à distinguer :
- si, dans sa réponse, le locataire notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation de l’offre est subordonnée à l’obtention du prêt et la vente doit être réalisées dans un délai de 4 mois à compter de la réception de la réponse.
- si la réponse du locataire ne mentionne son intention de recourir à un prêt, la vente doit se réaliser dans un délai de 2 mois à compter de la réception de la réponse
- si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.
Par exception, le droit de préemption du locataire commercial n’est pas applicable dans les hypothèses suivantes :
- En cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial
- En cas de cession unique de locaux commerciaux distincts ou
- En cas de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial
- En cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux
- En cas de cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.
NB : les communes disposent également d’un droit de préemption sur les locaux commerciaux situés dans certaines parties de son territoire. Ce droit de préemption de la commune est prioritaire sur le droit de préemption du locataire commercial en place.
CE QU’IL FAUT RETENIR
- Le droit de préemption en cas de vente du local par le bailleur : lorsque le bailleur souhaite vendre le local, le locataire dispose d’un droit d’acquérir, en priorité, le bien même si d’autres acquéreurs potentiels se manifestent. La mise en vente du local par le bailleur doit respecter une procédure particulière d’information du locataire.
Article rédigé par Christopher DE HARO pour le cabinet Axiome Avocats spécialisé en droit du travail à Lyon.