Il arrive que l’appartement ou la maison mis en location par un contrat de bail d’habitation par le propriétaire soit en mauvais état (humidité importante, fuite d’eau, parasites ou nuisibles…).
Les locataires confrontés à cette situation sont bien souvent tentés de suspendre le règlement des loyers : mise au point sur cette possibilité très encadrée.
Le bailleur-propriétaire est tenu de louer un logement en état d’usage et décent, conformément à ses obligations légales.
De son côté, le locataire est notamment tenu de garder le logement en bon état afin d’éviter qu’il se dégrade, mais également de payer le loyer et les charges locatives à leur terme, en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En droit, la partie à un contrat peut refuser d’exécuter ses obligations lorsque l’autre partie n’exécute pas celles lui incombant : il s’agit du mécanisme de l’exception d’inexécution.
En matière de bail d’habitation, cette inexécution est appréciée strictement par la loi et les tribunaux.
En effet, en la matière, le principe est que le locataire a l’interdiction formelle de cesser le versement de ses loyers.
Ce n’est que par exception, sur autorisation du juge, que le locataire peut en être exonéré (partiellement ou en totalité en fonction de l’ampleur du trouble de jouissance), et sous réserve que le caractère inhabitable (insalubrité ou non décence) du logement soit rapporté.
Le juge peut également ordonner la consignation des loyers sur un compte bloqué à la Caisse des Dépôts et Consignations. Cela signifie que le locataire devra poursuivre le paiement du loyer et des charges, mais que le bailleur ne percevra pas les fonds sur son compte.
En la matière, est considéré comme insalubre/non décent le logement qui représente un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes.
Attention, l’insalubrité et l’absence de décence du logement sont appréciées par les juges au cas par cas et selon des critères très stricts.
En cas de doute, il est recommandé de contacter l’Agence régionale de santé (ARS) ou le Service communal d’hygiène et de santé (SCHS) de la mairie afin qu’un rapport soit établi, rapport qui sera remis au Préfet lequel pourra décider de prendre ou non un arrêté de traitement de l’insalubrité.
Si le locataire cesse de payer les loyers sans y être autorisé, la résiliation du contrat de bail pourra être demandée par le bailleur et la caution pourra être sollicitée aux fins de paiement de la dette.
Pour conclure, le simple « mauvais état » du logement ne justifie pas pour le locataire de suspendre arbitrairement le paiement de ses loyers et charges.
Cette suspension devra préalablement être autorisée par le Tribunal.
Si vous devez être confrontés à cette situation, il est indispensable de consulter un avocat pour qu’il puisse vous conseiller en fonction de l’état du logement et vous aider dans ces démarches.
Le Cabinet Axiome Avocats se tient à votre disposition pour vous accompagner dans les démarches à accomplir et vous éclairer sur les risques et les chances de succès de vos demandes en fonction de votre situation.
Article rédigé par Kloé FLEBUS pour le cabinet Axiome Avocats.