Montant, restitution tardive et retenue : tout savoir sur le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie, souvent appelé à tort « la caution » alors même qu’il relève d’un tout autre mécanisme que le contrat de cautionnement, est souvent à l’origine de nombreux litiges entre locataires et propriétaires.
Le Cabinet AXIOME AVOCATS vous rappelle les règles en vigueur à propos de ce dépôt consistant en une somme d’argent, versée au propriétaire au moment de la signature contrat de bail, et ayant pour finalité de couvrir les éventuels manquements à ses obligations locatives – impayés de loyers et de charges, ou encore à défaut de réalisation de réparations locatives utiles -.
- Quel montant du dépôt de garantie ?
Même s’il est devenu systématique, le versement du dépôt de garantie n’est pas imposé par la loi. Aussi, le propriétaire peut décider d’y renoncer.
En revanche si le propriétaire exige le versement d’un dépôt de garantie, le montant de celui-ci est limité et doit figurer au sein du contrat de bail, pour les baux d’habitation soumis à la loi n°-62 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, son montant ne peut nullement être révisé en cours de bail ou lors du renouvelle du bail.
Lorsque le logement mis à bail est vide, c’est-à-dire qu’il est non-meublé, le montant maximum qui peut être demandé par le propriétaire est d’1 mois de loyer, hors charges.
Si le loyer est payable d’avance, pour une période supérieure à deux mois, aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire.
Pour les contrats conclus depuis le 27 mars 2014, lorsque le logement mis à bail est meublé, le montant maximum est porté à 2 mois de loyer, hors charges.
Pour les baux antérieurs, il n’existe pas de montant maximum.
- Quels sont les délais de restitution du dépôt de garantie ?
Par principe, à l’issue du contrat de bail, la restitution totale du dépôt de garantie doit se faire un délai maximum d’1 mois à compter de la remise des clefs.
Par exception, si l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations du fait du locataire, le délai est alors de 2 mois.
- Quels sont les cas où la retenue du dépôt de garantie est possible ?
Le propriétaire peut décider de retenir une partie ou l’intégralité du montant du dépôt de garantie lorsque le locataire n’a pas honoré ses obligations locatives.
Ainsi, s’il existe une dette locative (loyers ou charges impayés), ou si le propriétaire constate que son bien a été détérioré sans que cela ne relève de la vétusté, de malfaçon ou de vice de construction.
Cependant, cette retenue doit être justifiée par le propriétaire qui devra produire au locataire des documents probants permettant de justifier le montant de la retenue.
- Que faire en cas de retenue ou de restitution tardive du dépôt de garantie ?
Le locataire pourra adresser au bailleur un courrier recommandé avec accusé de réception pour lui réclamer la restitution de son dépôt.
Si cette démarche reste infructueuse, le locataire pourra envisager des poursuites judiciaires.
Attention aux propriétaires qui seraient tentés de retenir illégitimement le dépôt de garantie à l’extinction du contrat de bail : en application de la loi Alur, le montant du dépôt est majoré de 10% du montant du loyer hors charges pour chaque mois de retard dans la restitution.
Le Cabinet AXIOME AVOCATS reste à votre disposition pour vous accompagner dans l’ensemble de ces démarches.
Article rédigé par Kloé Flébus pour le cabinet Axiome Avocats.