Quels sont les droits et devoirs d’un locataire ?
Une fois le bail d’habitation signé, les parties sont tenues d’un certain nombre d’obligations l’une envers l’autre, mais disposent naturellement de droits, ceux-ci étant particulièrement renforcés et protégés concernant le locataire.
Ces droits et devoirs relèvent notamment de l’application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 régissant le bail d’habitation.
Les droits du locataire
Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a le droit à la remise par son bailleur d’un logement décent, c’est-à-dire un logement ne laissant pas apparaitre de risque manifeste pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé, un logement exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et de parasites, un logement répondant à des critères de performance énergétique minimale et dotée des éléments le rendant conforme à l’usage de l’habitation.
Le bailleur se doit de remettre au locataire un logement en bon état d’usage, de lui assurer la jouissance paisible des lieux et de le garantir des vices et défauts de la chose de nature à faire obstacle à son usage.
Le locataire peut également réclamer à son bailleur que celui-ci lui transmette ses quittances gratuitement et à tout moment (article 21 de la loi du 6 juillet 1989).
De plus, l’article 12 de cette loi de 89 autorise le locataire à mettre fin à tout moment à la location en respectant les modalités et les formes prévues à l’article 15. Cette résiliation unilatérale peut avoir lieu à tout moment par LRAR et sous réserve de respecter un délai de préavis de 3 mois.
Par exception, ce délai de préavis peut être réduit à 1 mois dans 5 hypothèses :
- lorsque le logement loué se situe dans une zone tendue
- lorsque le locataire obtient un premier emploi, un nouvel emploi après une perte d’emploi, une mutation ou s’il subit une perte d’emploi
- lorsque l’état de santé du locataire est constaté par un certificat médical justifiant un changement de domicile
- lorsque le locataire est bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou lorsque le conjoint, partenaire pacsé ou concubin fait l’objet de poursuite en raison de violences exercées au sein du couple
- le locataire bénéficiaire du revenu solidaire active ou de l’allocation adulte handicapé
- le locataire qui s’est vu attribuer un logement conventionné/ social
Le bailleur, quant à lui, ne peut délivrer congé à son locataire qu’au terme du bail en respectant un préavis de 6 mois. Il se doit alors de motiver son congé par l’un de ces 3 motifs :
- un motif légitime et sérieux
- une reprise du logement pour habiter : mais attention, le bailleur ne peut le faire qu’au profit des personnes énumérées par l’article 15 de la loi de 1989.
- une reprise du logement pour vendre : le bailleur devra alors proposer la vente du logement prioritairement au locataire en vertu du droit de préemption prévu à son profit par la loi.
Après libération définitive des lieux par le locataire, c’est-à-dire la remise des clés, le bailleur a l’obligation de lui restituer le dépôt de garantie dans un délai maximum d’1 mois en l’absence de réparations locatives ou de 2 mois en cas de dégradations imputables au locataire.
Le contrat de bail d’habitation met également à la charge du locataire certaines obligations.
Les devoirs du locataire
Ces obligations dont le locataire est tenu se trouvent principalement définies à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Toute d’abord, aux termes de cet article, le locataire a l’obligation de payer à son bailleur les loyers et charges aux termes convenus. Le locataire ne peut suspendre le paiement du loyer sauf autorisation judiciaire. L’exception d’inexécution n’est possible qu’en cas d’impossibilité totale de jouir des lieux loués.
Le défaut ou les retards répétés dans le paiement des loyers pourront être sanctionnés par la résiliation du bail ou la mise en œuvre d’une clause résolutoire.
Le locataire est également tenu d’user paisiblement des locaux loués selon la destination qui leur a été donnée, à savoir l’habitation et devra répondre de toutes dégradations survenues pendant la période du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par force majeure, faute du bailleur, ou fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.
Il ne peut pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.
Il a l’obligation d’assurer l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat. A ce titre, il doit prendre en charge les menues réparations définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.
De même, il doit permettre l’accès aux lieux loués pour la réparation de l’exécution de travaux d’amélioration.
Ensuite, le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en cette qualité. Il doit en justifier lors de la remise des clés, mais également chaque année à la date d’anniversaire du bail (article 7). Le défaut d’assurance peut alors être sanctionné par la résiliation du bail.
Enfin, le locataire ne peut ni céder, ni sous-louer son logement, sauf accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer (article 8). Il encourt la résiliation du bail, laquelle entraine mécaniquement celle de la sous-location.
Article rédigé par Elise GOMEZ pour le cabinet Axiome Avocats spécialisé en droit du travail à Lyon.