Vous êtes propriétaires ou locataires et vous rencontrez des difficultés à comprendre les règles relatives aux charges locatives ? Le pôle immobilier du cabinet Axiome Avocats est là pour vous accompagner.
Charges locatives : définition et exemples
Les charges locatives sont des dépenses dont l’avance est faite par le propriétaire, mais dont la charge définitive incombe au locataire car ces dépenses permettent de jouir du bien conformément à son usage.
Ainsi, il est normal que le propriétaire obtienne le remboursement de ces charges récupérables lesquelles sont listées de façon exhaustive dans une annexe établie par le décret du 26 août 1987.
Concrètement, il peut s’agir des dépenses liées au nettoyage des parties communes -eau, produits, frais du personnel d’entretien…-, l’eau et le chauffage collectif, les frais liés à un employé d’immeuble ou du gardien, des frais relatifs à l’ascenseur, à l’entretien des espaces extérieurs.
Il s’agit également de différentes taxes et redevances dont s’acquittent le propriétaire telles que la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, ou encore la redevance assainissement.
Quelles sont les modalités de règlement des charges locatives ?
- Le règlement par provisions puis régularisation annuelle
En matière de location et colocation de logements non meublés, le paiement des charges peut se faire par provisions souvent mensuelles, avec une régularisation annuelle.
Le montant de la provision est fixé lors de la signature du bail.
Le montant des charges locatives récupérées par le propriétaire doit être justifié, ce qui signifie que le bailleur ne peut pas demander le paiement de charges fictives qui seraient alors assimilées à un surloyer illicite.
Les charges doivent être régularisées par le propriétaire ou son représentant au moins une fois par an.
Le locataire peut demander au propriétaire les justificatifs de charges afin de vérifier la conformité des sommes qui lui ont été réclamées.
À ce titre, le propriétaire doit tenir à la disposition du locataire l’ensemble des pièces justificatives pendant les 6 mois suivant l’envoi du décompte de régularisation des charges.
Ces documents comprennent le décompte des charges locatives qui doit préciser la nature (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur…) et le mode de répartition des charges entre les logements et les justificatifs de chaque dépense.
Si le montant des provisions versées au propriétaire est supérieur aux charges récupérables réellement payées par ce dernier, le locataire est en droit de solliciter le remboursement du trop-perçu.
En revanche, si le montant des provisions collectées par le propriétaire est inférieur aux dépenses réelles, le propriétaire peut demander un règlement complémentaire au locataire.
En cas de régularisation tardive des charges locatives c’est-à-dire après le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le locataire a la possibilité de s’acquitter de cette dette sur 12 mois.
Aussi, à la fin du contrat de bail, le propriétaire est tenu de procéder à la régularisation des charges locatives.
C’est la raison pour laquelle au départ du locataire, ce dernier se retrouve bien souvent à devoir régler des charges supplémentaires.
- Le règlement forfaitaire des charges locatives
En matière de location meublée, elles peuvent également être réglées par l’application d’un forfait, selon ce qui est indiqué au sein du contrat de bail.
Là encore, le montant ne doit pas être disproportionné par rapport aux charges réellement réglées par le propriétaire.
Le montant versé forfaitairement ne fait pas l’objet d’une régularisation ultérieure.
Un conseil : en cas de conflit, ne tardez pas !
Attention, quelles que soient les modalités de règlement des charges, ces dernières sont qualifiées en droit français de dette locative, dont le recouvrement est soumis à un délai de prescription de 3 ans.
Cela signifie que le propriétaire ne peut réclamer au locataire par le biais d’une action judiciaire le règlement des charges impayées 3 ans après leur date d’exigibilité.
Ce délai est également applicable au locataire qui souhaiterait obtenir la condamnation de son propriétaire à lui rembourser les charges qu’il aurait trop payées.
Seule une assignation en justice peut interrompre ce délai de 3 ans.
Ainsi, même s’il est toujours conseillé de privilégier les échanges amiables, ne tardez pas à agir en justice en contactant un avocat si vous voyez que le conflit persiste.
Article rédigé par Kloé FLEBUS pour le cabinet Axiome Avocats.