Le bail commercial est un contrat primordial pour les commerçants, industriels et artisans. En effet, dès lors que ces derniers ont besoin de domicilier leur activité de façon durable, le bail commercial permet aux entrepreneurs de disposer, sur le long terme, d’un local leur permettant d’exploiter fonds de commerce/artisanal ou industriel. Compte tenu de l’importance que représente ce contrat, le Code de commerce confère au locataire des droits spécifiques et particulièrement protecteurs.
I. LE DROIT AU RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL
En principe, lorsqu’un contrat arrive à son terme, aucune des parties ne peut imposer à l’autre le renouvellement de celui-ci. Tel n’est pas le cas en matière de bail commercial où le locataire, propriétaire du fonds exploité, dispose d’un droit au renouvellement.
Ainsi, et sauf s’il justifie d’un motif grave à l’encontre de son locataire ou si l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli si, par exemple celui-ci est reconnu comme étant en état d’insalubrité, le bailleur ne peut refuser le renouvellement du bail et doit donc consentir à la conclusion d’un nouveau bail.
En cas de refus de renouvellement par le bailleur, ce dernier doit payer à son locataire une « indemnité d’éviction » visant à compenser le préjudice causé du fait de la rupture du bail. Cette indemnité correspond, par principe, à la valeur marchande du fonds de commerce. Toutefois, le bailleur peut se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent.
En pratique, 6 mois avant le terme du bail, 5 hypothèses peuvent survenir :
- le bailleur délivre au locataire un congé avec offre de renouvellement : si le locataire accepte, un nouveau bail se forme. S’il refuse, le bail s’éteint et le locataire doit quitter les locaux sans qu’il ne puisse prétendre à une quelconque indemnité
- le bailleur délivre au locataire un congé sans offre de renouvellement : aucun nouveau bail ne peut se conclure, le bailleur doit donc en principe verser au locataire une indemnité d’éviction
- le locataire délivre au bailleur une demande de renouvellement : si le bailleur accepte, un nouveau bail se forme. En cas de refus, ce dernier doit en principe verser une indemnité d’éviction à son locataire évincé
- le locataire délivre un congé sans demande de renouvellement : le bail échu ne se renouvelle pas et le locataire ne peut prétendre à une quelconque indemnité
- Aucune des parties ne prend de disposition au terme de la durée du bail : le bail initial se prolonge tacitement, et cela, pour une durée indéterminée.
Droit de préemption du locataire en matière du droit du locataire.
CE QU’IL FAUT RETENIR
Le droit au renouvellement du bail :
Sauf exceptions ponctuelles, le bailleur ne peut refuser à son locataire le renouvellement de son bail commercial.
À défaut, ce dernier peut prétendre au versement d’une indemnité d’éviction ayant pour objet de compenser le
préjudice causé par la rupture du bail et la
perte de la jouissance du local.
Article rédigé par Christopher DE HARO pour le cabinet Axiome Avocats spécialisé en droit du travail à Lyon.