Le bail commercial est un contrat primordial pour les commerçants, industriels et artisans. En effet, dès lors que ces derniers ont besoin de domicilier leur activité de façon durable, le bail commercial permet aux entrepreneurs de disposer, sur le long terme, d’un local leur permettant d’exploiter fonds de commerce/artisanal ou industriel. Compte tenu de l’importance que représente ce contrat, le Code de commerce confère au locataire des droits spécifiques et particulièrement protecteurs.
Le bail commercial est un élément immatériel du fonds de commerce, ce qui signifie qu’il dispose d’une valeur vénale et qu’il est susceptible d’être transféré à des conditions onéreuses. Le locataire peut donc conclure un contrat par lequel il cède à un tiers (appelé « cessionnaire ») le bénéfice du bail.
Cette opération est intéressante lorsque le locataire entend déplacer son activité avant le terme du bail. Il peut alors céder son droit au bail et obtenir un prix de vente qui lui permettra, le cas échéant, de financer le nouveau local qu’il occupe.
Toutefois, avant toute cession du droit au bail, le locataire doit vérifier, en amont, les clauses stipulées dans son bail et qui auraient pour effet de moduler ou de conditionner cette cession. En pratique, 3 types de clauses se retrouvent régulièrement dans les baux commerciaux :
- Clause d’agrément préalable du bailleur à la cession de droit au bail: le bail ne peut être cédé qu’après avoir recueilli l’accord préalable du bailleur sur le principe de la cession et sur la personne du cessionnaire. Le bailleur ne peut refuser la cession qu’en invoquant un motif légitime. En cas de refus abusif, le locataire pourra obtenir l’autorisation judiciaire de procéder à la cession.
- Clause instituant une obligation d’information préalable du bailleur: le locataire peut avoir l’obligation d’informer le bailleur avant toute cession du droit au bail. Dans cette hypothèse, le bailleur n’a pas à consentir à la cession, cette formalité n’ayant pour seule objet que d’informer le propriétaire de la cession et de la substitution de locataire.
- Clause de solidarité du paiement des loyers et charges entre le cédant et le cessionnaire: le bail peut prévoir qu’en cas de cession du droit au bail, le locataire initial demeure tenu solidairement, pour une durée maximum de 3 ans à compter de la date de cession, au paiement de tous les loyers et charges. Cette clause permet au bailleur, qui n’a pas choisi le cessionnaire, de limiter les risques d’insolvabilité de ce dernier en disposant d’un autre interlocuteur pour le locataire de céder.
Il est souvent recouru aux services d’un expert-comptable afin d’évaluer le montant du droit au bail qui constituera le juste prix de la cession.
CE QU’IL FAUT RETENIR
La cession du « droit au bail » : étant un élément intégré dans le fonds de commerce, le locataire commercial peut céder, à des conditions onéreuses, le bénéfice du bail et la jouissance du local à un tiers. Pour cela, le locataire doit être particulièrement vigilant aux clauses stipulées dans son bail à ce sujet.
Article rédigé par Christopher DE HARO pour le cabinet Axiome Avocats spécialisé en droit du travail à Lyon.